泰楹行

【泰盈智庫】

一、項目案前基礎策劃、項目市場分析

（一）項目市場分析

1. 建筑套型對比分析方案；

2. 建筑主體技術指標對比分析方案；

3. 建筑造型對比分析方案；

4. 建材設備對比分析方案；

5. 社區功能對比分析方案；

6. 市政配套與政策對比分析；

7. 項目賣點匯總分析方案；

8. 項目缺陷匯總分析方案；

9. 項目發展計劃執行方案；

10. 項目形象定位執行方案；

11. 物管介入優劣對比分析方案；

12. 物管形象定位執行方案；

13. 項目規劃設計定位；

14. 項目建筑風格定位；

15. 項目市場定位；

16. 項目功能定位；

17、項目開發模式定位；

項目市場分析就是對房地產項目投資開發中直接或間接涉及的諸多要素（如政治、經濟、政策法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、生態環保、交通、商業、市政配套等）進行客觀調研，并通過科學系統的定量定性分析和邏輯推斷，尋找到滿足項目眾多有效支撐元素的結合點（一是與城市規劃條件相滿足、二是與房地產商合理的投資回報相滿足、三是與目標客戶群的有效需求相滿足）。

（二） 項目包裝推廣策劃

1、項目主題執行方案；

2. CIS形象管理方案；

3. 平面設計形象管理方案；

4、項目相關單位形象管理方案；

5、營銷承諾管理方案；

6、促銷計劃執行方案；

7、促銷讓利管理方案；

8、營銷道具執行方案；

9、媒體廣告執行方案；

10、媒體執行戰略方案

11、活動執行戰略方案；

12、傳播契機戰略方案；

13、VI形象識別系統方案；

14. 工地環境包裝概念設計方案；

15、營銷中心概念設計方案；

16、樣板房裝修風格概念提示；

在充分利用前面“房地產項目市場環境調查與研究”成果的基礎上，充分結合本項目所需考慮的諸多綜合性因素，進行結論性深度分析和相關綜合性建議（總體概念定位、市場定位、產品定位等），把其對項目有可能的投資開發風險盡可能降低，從中選擇出符合項目投資開發的最優市場策劃整合方案。

（三）項目組織管理策劃

1、崗位組織計劃方案；

2、崗位職責管理方案；

3、管理獎懲執行方案；

4、營銷服務管理問答；

5、客戶接待管理方案；

6、辦公環境、設施、道具管理方案；

7、營銷統計管理方案；

8、營銷檔案管理方案；

9、信息匯總管理方案；

10、營銷培訓計劃方案；

11、部門協調管理方案；

12、政府協調管理方案。

（四）項目銷售方案策劃

1、房屋上市方案；

2、價格執行方案；

3、付款執行方案；

4、銷講執行方案；

5、銷售指標計劃方案；

6、銷售獎懲執行方案；

7、銷售費用預算方案；

8、資金流量控制方案；

9、成本控制節點方案；

10、目標消費者分析；

11、目標區域市場分析；

12、目標競爭者分析；

13、項目定位策略和價格表模擬。

二、項目案中策劃

1、價格調整策略方案；

2、階段促銷方案；

3、廣告平面創意方案；

4、階段房源銷控策劃方案；

5、階段培訓策劃方案；

6、項目銷售技巧策劃方案；

7、項目活動籌備方案；

通過科學的定量經濟評價，判定項目的經濟可行性。根據規劃、建筑策劃的初步或最終成果，與動態的市場進行對比分析，提出修正調整建議。

三、項目案后策劃工作要

1、客戶服務策劃方案；

2、客戶法律咨詢策劃方案；

3、項目竣工典禮策劃方案；

4、項目客戶聯誼活動；

5、項目客戶信息跟蹤策劃方案；

備注：個案全程策劃以上共涉及到70個方案。

市場調查執行綱要

[區域市場]綜合調研：

1、本項目周邊樓盤的分布位置；

2、周邊競爭項目的基本規劃水平；

3、交通設施的具體細分：（1）道路情況（2）交通情況（3）位置條件

4、生活設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4） 市場知名度

5、教育設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

6、商業設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

7、醫療設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

8、娛樂設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

9、體育設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

10、其它相關設施

[價格]市場執行調查：價格]市場執行調查：

1）、樓盤市場推廣銷售價格范圍（最低價、最高價）；

2）、樓盤市場推廣的銷售均價；

3）、樓盤市場推廣的開盤基價；

4）、樓盤市場推廣的階段漲幅；（1）預售開盤的價格漲幅；（2）根據工程進度的價格漲幅；（3）結構封頂的價格漲幅；（4）正式竣工的價格漲幅；（5）交付使用的價格漲幅；（6）現房出售的價格漲幅；（7）樓盤收尾的價格變動；

5）、樓盤市場促銷的價格表現；

6）、廣告推廣的價格表現；

7）、銷售折扣執行的價格表現：（1）一次性付款的價格表現；（2）分期付款的價格表現；（3）公積金貸款的價格表現；（4）按揭貸款的價格表現；（5）組合貸款的價格表現；（6）其它特殊付款的價格表現；

8）、級別銷售操作的價格表現：（1）銷售代表折扣操作的價格范圍；（2）現場主管折扣操作的價格范圍；（3）銷售經理折扣操作的價格范圍；（4）副總經理折扣操作的價格范圍；（5）總經理折扣操作的價格范圍；

9）、以規劃水平為標準的價格表現；

10）、以建筑品質為標準的價格表現；

11）、以配套設施為標準的價格表現；

12）、以層次為標準的價格細分；

13）、以朝向為標準的價格細分；

14）、以房型為標準的價格細分；

15）、以景觀為標準的價格細分；

16）、以小區所處位置的價格表現：（1）根據所處環境位置的價格細分；（2）根據交通設施位置的價格細分。

[物業品質]市場執行調查

1、 整體小區規劃的設計水平；（1）建筑表現形式；（多層、小高層、高層及別墅等）（2）建筑單體的平面規劃表現形式；（3）環境布局規劃的表現形式；（4）綠化布局規劃的表現形式；

2、小區環境規劃的設計表現；（1）道路規劃的表現形式；（2）活動場地的表現形式；（包括老人、兒童及青年等三方面）（3）特色建筑規劃的表現形式；（例如中心廣場、雕塑、噴泉等方面）

3、小區綠化規劃的設計表現；（1）區內綠化總面積；（2）集中綠化的面積與具體位置分布；（3）集中綠化的規劃設計水平及表現形式；（4）單塊綠化的具體分布及表現形式；（5）具體植物的種類與分布；

4、小區內部設施規劃的設計表現；（1）會所的建筑形式；（2）會所的具體服務設施與標準；（3）老年活動中心的規劃設計；（4）附屬診所的規劃設計；（5）兒童活動場所的規劃設計；（6）區內購物場所的規劃設計；（7）教育設施的規劃設計；（例如托兒所、幼兒園、小學等）（8）體育設施的規劃設計；（例如網球場、游泳池等）

5、建筑造型規劃表現形式；

6、建筑結構設計要求；（磚混結構、框架結構等）

7、建筑立面的設計表現形式；（涂料、面磚、馬賽克或其它）

8、房型設計的水平表現：（1）臥室的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分主臥、副臥）；（2）起居室的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分客廳、餐廳）；（3）廚房的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分高、中、一般三檔）；（4）衛生間的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分主衛、副衛，分高、中、一般三檔）；（5）陽臺的的具體面積、面寬、徑深、朝向及布局；（6）書房的的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光；（7）保姆室的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光；

9、小區門樓的設計水平表現：（1）設計風格的表現形式；（2）具體的建造規模（高度、寬度及長度等尺寸）；（3）具體的布局位置；（4）建筑材料的使用標準；（5）色彩配置的效果表現；（6）內在概念的表現意圖；

10、樓房門廳的設計水平表現：（1）面積大小和內部格局；（2）建筑材料的使用標準；（高、中、一般等三檔）（3）裝潢設計風格的表現形式；（高、中、一般）（4）裝飾品布置的具體形式；（高、中、一般）

11、電梯設施的使用標準——針對小高層、高層建筑（1）國內產品；（2）進口產品；（3）國內合資產品；（4）市場知名度；（5）產品的質量標準；（6）市場接受程度表現；（7）樓宇配置的具體數量；

12、侯梯廳的設計水平表現：（1）具體方位及面積分布；（2）建筑材料的使用標準；（高、中、一般等三檔）（3）裝潢設計風格的表現形式；（高、中、一般）（4）裝飾品布置的具體形式；（高、中、一般）

13、樓宇過道設計表現：（1）寬度、長度及面積分布的合理性；（2）建筑材料的使用標準；（高、中、一般等三檔）（3）裝潢設計風格的表現形式；（高、中、一般）（4）裝飾品布置的具體形式；（高、中、一般）

14、門的設計標準：（1）單門或雙門等的具體表現形式；（2）使用材料的標準；（3）進戶門與分戶門的設計區別；

15、窗的設計標準：（1）具體設計的表現形式；（2）材料使用的標準；（鋁合金、塑鋼或中空玻璃等）（3）對室內采光布局說明；

16、交房標準的具體劃分：（1）全毛坯的交房標準說明；（2）半毛坯的交房標準說明；（3）半裝修的交房標準說明；（4）全裝修的交房標準說明；

17、樓宇基本配套設施的規劃形式：（1）水的使用形式；（2）電的設計形式；（3）煤氣的設計形式；

18、特殊配套設施的規劃設計表現：（1）管道純凈水的設計形式；（2）樓宇監控系統的規劃形式；（3）可視對講系統的規劃形式；（4）不可視對講系統的規劃形式；（5）熱水系統的規劃形式；（6）其它類似的設施規劃形式；

19、樓宇建筑層高的設計標準；

20、車輛管理的規劃設計形式：（1）車庫的具體方位及規模；（2）車輛進出管理的標準；（3）車庫內部的建造形式；

21、物業管理的水平表現：（1）具體服務項目細分；（2）物業公司的企業性質；（3）管理的形式；（自管、托管等）（4）收費標準；（5）市場知名度；（6）實際管理水平；

22、開發企業內在品質調查：（1）開發企業資質；（2）公司經營規模（3）基本組織結構；（4）企業性質；（5）市場知名度；（6）具體開發項目說明；（7）開發項目業績說明；（8）企業社會效應；

23、物業內在品質調查：（1）區位優勢；（2）經濟地位；（3）經濟效應；（4）社會效應；（5）市場知名度；（6）市場輔助結合點。

【銷售推廣]市場執行調查

1、 樓盤的項目名稱表現形式：（1）以企業名稱定樓盤案名的；（2）以地段、道路定樓盤名的；（3）以建筑風格定樓盤名的；（4）其它定名的表現形式；（5）其內在的表現主題；

2、樓盤市場推廣名的表現形式：（1）以規劃特色為標準；（2）以環境特色為標準；（3）以建筑風格為標準；（4）以配套設施為標準；（5）以建筑品質為標準；（6）以區域特色為標準；（7）其它表現標準；

3、樓書的市場推廣表現形式；

4、宣傳海報的市場推廣表現形式；

5、DM單片的市場推廣表現形式；

6、樣板房的推廣形式：（1）房型采用標準；（2）內部裝修標準；（3）內部家具擺設的推廣形式；（4）內部裝飾品的推廣形式；

7、燈箱設計的推廣形式；

8、 展板設計的推廣形式；

9、樓盤模型設計的推廣形式；

10、戶外看板設計的推廣形式；

11、戶外圍墻設計的推廣形式；

12、戶外路牌設計的推廣形式；

13、條幅設計的推廣形式；

14、彩旗設計的推廣形式。